هدف از اخذ پروانه ساختمان در واقع گرفتن مجوز یا اجازه از سازمان مربوطه ( شهرداری ها ) برای اجرای عملیات ساخت و ساز در یک پروژه ی عمرانی می باشد. لازم به ذکر است که پیش از اجرای هرگونه عملیات عمرانی و ساختمانی ، این پروانه ساختمان باید از سازمان مربوطه اخذ گردد زیرا درصورت عدم دریافت این مجوز، اجرای ساخت و ساز غیر قانونی بوده و سازمان ناظر که شهرداری های هر شهر می باشند، اجازه دارند از اجرای پروژه ساختمانی بدون مجوز جلوگیری کرده و کارفرمای پروژه را طبق قانون های تعیین شده جریمه نمایند.
به چه دلیل داشتن پروانه ساختمان الزامی است؟
همانطور که گفته شد غیر از دلایل قانونی که برای اخذ پروانه ساختمان ذکر گردید، دلایل دیگری نیز برای این محبث وجود دارد که در ادامه به تعدادی از آنها می پردازیم:
- اصولاً شهرسازی باید برابر آیین نامه ها و ضوابط طرح جامع شهر پیش برده شود در این صورت اجرای پروژه ساخت و ساز قانونی براساس مشخصات فنی شهرسازی انجام خواهد شد.
- معمولاً هزینه اجرای پروژه های ساختمانی رقم قابل توجهی می باشد درنتیجه بسیاری از کارفرمایان پروژه های ساختمانی، نیازمند دریافت تسهیلات بانکی می باشند که در صورت داشتن پروانه ساختمان به آنها تعلق می گیرد.
- احتمال بروز حوادث غیر مترقبه در یک پروژه ساختمانی با توجه به نوع پروژه، وجود داشته در نتیجه بیمه شدن کلیه عوامل دخیل در پروژه ساخت و ساز ضروری بوده که شرط آن داشتن پروانه ساختمان می باشد.
- پروژه هایی که با اخذ پروانه ساختمان اجرایی می گردند دارای مهندسین ناظری هستند که از سوی شهرداری ها برای آن پروژه تعیین شده اند، در نتیجه این مهندسین ناظر با ارائه راهکار مناسب و راهنمایی های لازم، باعث می شوند پروژه با احتمال خطر کمتر و براساس اصول مهندسی پیشبرده شود.
- استفاده از تجارب فنی و مهندسی در هنگام طراحی و نظارت یک پروژه ساختمانی، باعث می گردد در هزینه های ساخت و ساز صرفه جویی گردد.
لازم به ذکر است که، با توجه تصمیم جدید شهرداری ها، از دفترچه هایی که به عنوان شناسنامه ساختمان که در بر گرینده ی پروانه ساختمان، عدم خلافی و پایان کار می باشد، به جای پروانه ساختمان استفاده شده و در اختیار کارفرمایان پروژه های ساختمانی قرار می گیرد. شناسنامه های ساختمانی شامل اطلاعاتی از قبیل: هویت پروژه ساختمانی و ریز جزئیاتی مانند، واحد شهرداری صادر کننده، شماره، نوع و تاریخ صدور و مشخصات زمین، محل احداث پروژه، مشخصات مالک، نوع مالکیت، مهندسین ناظر و محاسب و تاسیسات، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساخت زمین، کاربری زمین، میزان تراکم، مشخصات طبقات، نقشه پارکینگ، اصلاحات و تغییرات و نحوه ی تمدید عوارض گوناگون وصول شده، گواهینامه های مربوط درباره ی عدم خلافی و گواهی پایان کار می باشد.
هشت مرحله برای گرفتن پروانه ساختمان باید طی نمود.
- اولین مرحله برای دریافت پروانه ساختمان ، مراجعه مالک یا وکیل مالک ( فردی از طرف مالک یا مالکین دارای وکالت محضری برای انجام این درخواست را داراست ) به دفاتر خدمات الکترونیک شهر و درخواست خود را با ارائه مدارک زیر ثبت می نماید:اصل و کپی اسناد ملک، کارت شناسایی ( کارت ملی )، برگه ی تسویه حساب عوارض نوسازی شهرداری سال های گذشته و سال جاری.
- بعد از تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک شهری، از طرف شهرداری مامورینی جهت بازدید ملک صورت می گیرد که در این بازدید مواردی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان و گذر، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن موارد خاص تعیین گردیده و گزارش می گردد.
- در این مرحله دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک مورد درخواست، صادر گردیده و اطلاعاتی درباره ی ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحی های مورد نظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال شده توسط هر طبقه در دستور نقشه آورده می شود. بر طبق پهنه ای که ملک در آن واقع گردیده است، متراژ سند ( یعنی متراژ وضع حاضر زمین ) و عرض گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغالی هرکدام از آنها تعیین می گردد.
- بعد از تکمیل شدن مرحله دستور نقشه، نقشه معماری ساختمان جدید براساس اصول و ضوابط مورد درخواست شهرداری و دستور نقشه، برای ملک با جزئیات کامل طراحی می گردد. این مرحله در واقع مهمترین مرحله در زمینه مراحل صدور پروانه ساختمان می باشد، زیرا باید در طراحی نقشه معماری جوری عمل گردد تا بصورت بهینه سازی شده در تمام جزئیاتی مانند مساحت واحد ها، پارکینگ ها، اصول ایمنی مقررات ملی ساختمان و .. طراحی گردد.
- بعد از طراحی نقشه معمولاً دفاتر خدمات الکترونیک شهری براساس ضوابط موجود ایرادات احتمالی نقشه را گرفته تا رفع گردد، بعد از این مرحله و نهایی شدن نقشه معماری، از طرف واحد صدور پروانه هر منطقه شهرداری، عوارض تراکم شهرداری براساس متراژ های موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می گردد.
- بعد از اخذ تأییده ی اداره درآمد منطقه شهرداری جهت پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، پروژه ساختمانی به مرحله پیش نویس پروانه در می آید. در صورت نیاز برای ساختمان های بیش از ۵ طبقه، گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله همزمان با تهیه نقشه های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام مهندسی تأییده گرفته می شود.
- در این مرحله برای تعیین مهندس ناظر پروژه در دفاتر خدمات ثبت، درخواست داده شده و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین باید برگه های سهمیه آن ها همراه با قراردادی که بین آن ها منعقد گردیده، به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل داده همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و . . . نیز از جمله مدارک پیش نویس می باشد که باید صرفاً توسط مالک ( وکیل مجاز نمی باشد ) تهیه گردد.
- مدارک پیش نویس پروانه که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدمات الکترونیک ارائه شود شامل موارد زیر می باشد:
- نقشه های سازه و تأسیسات برق و مکانیک بعلاوه ی برگه های سهمیه خدمات مهندسی (که اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته نیز گفته می شود) که توسط مهندسین محاسب مهر شده اند.
- قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر
- برگه تعهد رعایت اصلاحی
- برگه تعهد تأیید نما ساختمان
- فایل های نقشه های سازه، برق و مکانیک
- چک لیست های مربوط به مبحث ۱۹ ، مبحث ۶ و بارگزاری، زلزله و ….
- برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأیید گزارش خاک و …
- در نهایت صدور پروانه ساختمان، پس از تأیید نقشه های چهار رشته ، طرح تفصیلی و بر و کف و همچنین تأیید رئیس واحد صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییده شهردار که به صورت اتوماسیون می باشد، انجام می گردد.
نکات تکمیلی در زمینه اخذ پروانه ساختمان
- پروژه هایی که متراژ زیر بنایی آن ها بیش از ۲۰۰۰ متر مربع می باشد، باید ماده ۳۳ نظام مهندسی ساختمان را اجرا نمایند. ماده ۳۳ نظام مهندسی به این معنی است که بایستی نقشه های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک بصورت اجرایی با داشتن تمام جزئیات ( نقشه های فاز ۲ ) ترسیم گردیده و از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان تأیید شوند. در نتیجه این روند زمان بر بوده و امکان ایراد گرفتن از سازمان نظام مهندسی وجود داشته و چندین بار اصلاحیه به نقشه ها وارد شود. حال توصیه این است که در نقشه های فاز ۱ به خوبی الزامات و ضوابط نظام مهندسی ساختمان در نظر گرفته شوند تا در صورت تبدیل به نقشه فاز ۲، میزان اصلاحات کمتر شود و روند انجام این مرحله تسریع گردد.
- در مرحله اولیه صدور دستور نقشه، ممکن است به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و مواردی از این قبیل، نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت گردد.
- اعتبار پروانه ساختمان از نظر زمان، ۲ سال از تاریخ صدور می باشد که برای ۲ سال بعد نیز قابل تمدید می باشد. مهلت اتمام پروژه ساختمانی برحسل متراژ و تعداد طبقات دارای یک جدول زمانی می باشد. به عنوان یک اصل کلی، مدت زمان اتمام پروژه ساختمانی را ۴ سال در نظر می گیرند که ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این حالت مراحل مشابهی مانند صدور پروانه اولیه به عنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه گردیده و پروانه جدیدی صادر گردد. در حین اجرای پروژه ممکن است مازاد بر متراژ پروانه و اضافه بنا ایجاد گردد، که در این صورت مراحل عدم خلافی باید طی شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلافی آن صادر می گردد. در غیر این صورت پروژه در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می گردد و معمولاً رای به تخریب سازه داده می شود!
- لازم تذکر است که مراحل فوق ممکن است بنا به شهر و زمان اجرای پروژه متفاوت باشد. این مرحله صرفاً جهت آشنایی با روند کلی صدور پروانه می باشد.
